Lorsqu’on parle d’actualisation, une objection revient souvent :
« Oui mais moi, je n’ai pas eu le taux moyen ! J’ai eu un taux plus bas (ou plus haut) … donc le calcul est faux »

C’est une remarque légitime. Chaque emprunteur obtient en effet un taux personnalisé selon son profil, son apport ou sa relation bancaire. Mais la bonne nouvelle, c’est que cela n’empêche absolument pas d’actualiser les estimations correctement à partir des taux moyens.

La différence entre taux moyen et taux réel

• Le taux moyen est une photographie de l’ensemble du marché à un instant donné.
• Le taux réel que vous obtenez peut-être un peu plus bas (si vous avez un excellent dossier) ou un peu plus haut (si votre profil est jugé plus risqué).

Prenons un exemple simple :

• Taux moyen constaté en janvier 2023 : 2,31 %
• Le taux réel obtenu par un client compte tenu de son dossier : 2.11 %

La différence est normale : tout le monde ne paie pas exactement la moyenne.

Ce qui compte, c’est l’évolution, pas le chiffre exact

Quand on actualise, ce qui nous intéresse n’est pas de connaitre le taux exact obtenu par chaque emprunteur, mais de mesurer l’évolution des taux d’intérêt dans le temps.

Reprenons notre exemple :

• En janvier 2023, le taux moyen était 2,31%, le taux réel obtenu par le client était de 2.11%
• Aujourd’hui, le taux moyen est 3.05 %. Un profil équivalent à notre client aurait obtenu un taux d’environ 2.85 %.

Dans les deux cas, l’écart est le même : +0.74 points.

Que l’on parte du taux moyen ou du taux réel, le raisonnement aboutit au même résultat. Ce qui change la capacité d’achat, c’est la variation des taux, pas leur valeur absolue.

Pourquoi l’actualisation reste juste

En pratique, cela veut dire que si vous aviez un meilleur taux que la moyenne à l’époque, vous conservez le même avantage relatif aujourd’hui. Et inversement, si vous aviez un taux plus élevé, vous conservez le même décalage. Dans les deux cas, l’actualisation reflète la réalité économique.

Dans les deux cas, l’actualisation reflète fidèlement la réalité économique :

• Quand les taux montent, la capacité d’achat baisse,
• Quand ils baissent, la capacité d’achat augmente.

Et cela reste vrai, que l’on parte du taux moyen ou du taux exact.

L’avantage d’utiliser les taux moyens

• Les taux moyens sont officiels, publics et vérifiables
• Ils permettent de traiter toutes les transactions de façon homogène, sans introduire de biais lié à la qualité de tel ou tel dossier.
• Ils garantissent une méthode rigoureuse, reproductible et transparente, indispensable pour donner de la crédibilité à une estimation.

En clair : utiliser les taux moyens, ce n’est pas une approximation, c’est une méthode professionnelle qui reflète l’évolution réelle du marché.

À retenir

• Chaque emprunteur a son propre taux, mais ce qui compte pour l’actualisation, c’est la variation entre deux périodes.
• Les taux moyens traduisent parfaitement cette évolution.
• Que vous partiez d’un taux réel ou d’un taux moyen, le résultat est le même : l’écart mesuré est fiable.

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FAQ

Puis-je utiliser mon propre taux bancaire pour actualiser une vente passée ?

Non, car ce qui compte, ce n’est pas votre taux exact mais la variation des taux moyens entre deux périodes.

Pourquoi ne pas utiliser les taux réels de chaque emprunteur ?

Parce qu’ils ne sont pas accessibles (secret bancaire, RGPD) et qu’ils ne permettent pas de comparer les transactions de manière homogène. Les taux moyens reflètent fidèlement l’évolution du marché.

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