.svg)
.jpg)
%201.svg)
Quand on parle de prix immobiliers, un chiffre revient systématiquement : le prix moyen. C’est l’indicateur le plus répandu dans les médias, les dossiers d’estimation et les comparateurs en ligne. Pourtant, derrière son apparente simplicité, il cache un biais majeur : il ne reflète pas toujours la réalité du marché.
Alors, faut-il continuer à se fier à la moyenne ? Ou vaut-il mieux s’intéresser à d’autres indicateurs ?
La moyenne est simple à comprendre : on additionne toutes les valeurs, puis on divise la somme par le nombre d’éléments. Mais en immobilier, un seul bien atypique peut suffire à tout fausser.
Exemple : Imaginons une rue où se sont vendus 5 maisons de 150m² chacune :
La moyenne des prix ressort à 874 000 €
Pourtant, on constate facilement que 80% des ventes se sont vendues à une valeur inférieure ou égale à 795 000€.
Résultat : la moyenne donne l’impression d’un marché plus cher qu’il ne l’est réellement.
Un exemple célèbre illustre bien ce problème : imaginons un village de 100 habitants, où chaque habitant gagne entre 2 000 et 2 500€ par mois. Bill Gates décide d’acheter une propriété dans ce village et de s’installer avec sa famille : le revenu moyen du village va instantanément exploser. Pourtant, la situation financière de chacun n’a pas changé.
Transposons cela au marché immobilier : l’arrivée d’une vente « exceptionnelle » peut fausser la perception des prix dans une ville ou un quartier.
C’est ce qu’on appelle l’effet Bill Gates : la moyenne est gonflée par une minorité de valeurs extrêmes, et ne reflète plus la situation réelle de la majorité.
La médiane, à l’inverse, coupe le marché en deux : 50 % des biens se sont vendus moins cher, 50 % plus cher. C’est donc un indicateur bien plus représentatif du marché réel.
Reprenons notre exemple des 5 maisons de 150m² chacune :
La moyenne des prix ressort à 874 000 €
La médiane des prix ressort à 780 000 €, ce qui reflète beaucoup plus sincèrement notre marché.
Les déciles, eux, vont plus loin : ils découpent la distribution des prix en tranches de 10 %.
Dans notre exemple :
Ces indicateurs, moins sensibles aux valeurs extrêmes, offrent une lecture plus réaliste et nuancée du marché immobilier.
Lire les prix immobiliers ne devrait pas se limiter à un chiffre unique. Ce qui compte, c’est la structure du marché.
En combinant ces indicateurs, on comprend mieux les dynamiques à l’œuvre et on évite les simplifications trompeuses.
Cette approche statistique plus rigoureuse permet de saisir la véritable physionomie du marché immobilier.
Face à ces limites, de plus en plus d’analystes et d’experts privilégient la médiane et les déciles aux simples moyennes.
Certaines solutions spécialisées s’appuient déjà sur ces indicateurs pour offrir une vision plus fiable et robuste du marché immobilier. C’est le cas notamment de PRAGMA VALUE, qui applique des méthodes économiques et statistiques avancées pour dépasser les biais des approches traditionnelles.
La moyenne séduit par sa simplicité, mais elle masque souvent plus qu’elle n’éclaire.
La médiane et les déciles, eux, révèlent la réalité du marché tel qu’il est vécu par les acteurs.
En immobilier, dépasser les chiffres bruts et s’appuyer sur des indicateurs robustes n’est pas une option : c’est une condition pour comprendre vraiment l’évolution et la structure des prix sur un marché donné.
