Lorsqu’on parle d’immobilier, les gros chiffres impressionnent : taux qui passent de 1 % à 4 %, capacité d’emprunt qui dégringole, marché qui ralentit…
Mais ce qu’on oublie souvent, c’est qu’une variation apparemment minime, par exemple +0,1 % sur le taux d’intérêt, peut déjà avoir un impact concret sur la capacité d’achat d’un ménage.

Un exemple concret

Pour un emprunt immobilier de 200 000 € à un taux de 3 % sur 25 ans, la mensualité est d’environ 948 €.
Si le taux augmente à 3,1 %, pour la même mensualité, l’emprunt possible descend à 197 735 €.

👉 Résultat : avec seulement 0,1 % de plus sur le taux, la capacité d’emprunt baisse déjà de 1,13 %.

Pourquoi c’est important

• L’effet est immédiat sur le budget : Même si l’écart semble faible, il peut représenter plusieurs milliers d’euros de moins dans le prix d’achat possible.
• Effet cumulé : Quand les taux montent par petites marches successives (+0,1 %, +0,2 %…), l’impact devient vite très lourd. Exemple : une hausse de +0,5 points des taux d’intérêt peut réduire la capacité d’emprunt de plus de 5 %.
• Effet psychologique & risque de blocage du marché :
  • Les acheteurs constatent que leur capacité d’emprunt baisse. Pour un même budget mensuel, ils doivent revoir leurs ambitions à la baisse.
  • Les vendeurs, de leur côté, restent souvent attachés aux prix « passés », obtenus lorsque les taux étaient plus bas. Ils ont donc tendance à maintenir leurs prix de mise en vente.

👉 Résultat : acheteurs et vendeurs ne se rencontrent plus. Les acheteurs trouvent les biens « trop chers » par rapport à leur capacité réelle, et les vendeurs refusent de baisser.
Si ce décalage persiste, il existe un risque que le marché se grippe : moins de transactions, délais de vente plus longs, et une incertitude généralisée qui accentue l’attentisme.

Ce qu’il faut retenir

• Une hausse de 0,1 % du taux d’intérêt réduit déjà la capacité d’emprunt d’environ 1 %.
• Plus le montant emprunté est élevé, plus l’impact est fort.
• Sur un marché tendu, ce petit écart peut suffire à exclure un bien ou à faire baisser la demande globale.

Chez PRAGMA VALUE, nous actualisons toutes les ventes passées en tenant compte de l’évolution réelle des taux d’intérêt. Ainsi, même les petites variations de 0,01 % sont intégrées dans nos calculs.

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